Változó bérlői igények

Korunk ingatlanfejlesztőinek merőben más igényeket kell kiszolgálniuk, mint akár csak néhány évvel ezelőtt. Alapvetően változtak meg a megrendelői, bérlői elvárások, világunk komplexitása az ingatlanokkal szembeni elvárásokat is jelentősen átalakították, összetettebbé tették: ennek eredményeképp mára az egyetlen funkcióra fókuszáló fejlesztések mellett olyan ingatlanok is a piacra kerültek, melyek akár a „kettő az egyben” bérlői elvárásokat is képesek hozni. 

Bár ez ma még egyáltalán nem általános, és sokkal inkább beszélhetünk kivételekről, melyek persze – ahogy mondani szokás – a szabályt azért mégiscsak erősítik.

„Vegyük példának azt az esetet, amikor is a technológiai szektor valamely képviselője, érkezzen az a gyártás, a K+F, vagy éppenséggel az ipar 4.0 szektor további területéről, működéséhez ingatlant keres, ugyanakkor az irodai tevékenységek magas minőségű ellátására is természetes igény mutatkozik. Ha lehet, e két funkció találjon térben is egymásra, különösen akkor, ha az alkalmazottak magasan képzett mérnökök, műszaki szakemberek, az ellátandó feladatok pedig a szoros, szimbiotikus munkamegosztást írják elő. 

Olyan ingatlan, mely mindezeknek megfelel és emellett hozza a városi környezet kényelmi szolgáltatásait is, csak egyetlen egy akad Budapest belső kerületeiben: a WING tulajdonában lévő HOP Technology Office Parkban” – mondja Hancz Anita a WING irodaértékesítési igazgatója.  

A Hungária körút, a Gizella út és a Semsey Andor utca által határolt három hektárnyi, korábban is ipari hasznosítású területet 2018-ban vásárolta meg a WING. A társaság új fejlesztési koncepciójának célja, hogy úgynevezett technológiai irodaparkká alakítsa át a területet, és az egyedi bérlői igényeknek megfelelően olyan ingatlanhasznosítási modellt alakítson ki, melyben a technológiai, ipari tevékenységek és az irodai funkciók egyként működni tudnak, közel a központhoz, egyértelműen egy városi közegben. 

„A WING esetében nem is igen beszélhetünk egy hagyományos ingatlanfejlesztő cégről” – folytatta Hancz Anita. „Gyakoribb, hogy az ingatlanszegmensben működő vállalkozások maximum egy-két ingatlantípusra koncentrálnak fejlesztéseik során, meglévő erőforrásaik, fejlesztői tapasztalatuk, referenciáik és rendelkezésükre álló munkaerő-állományuk ugyanis erre képesíti őket. A WING ezzel szemben minden területen aktív: legyen szó iroda és lakóingatlan, hotel, illetve logisztikai célú beruházásról, vagy éppen valamilyen kevésbé megszokott, újszerű ingatlanfajta, mint esetünkben a technológiai és irodafunkciók együttes kialakításáról.”

Ezek a projektek alapvetően úgynevezett built-to-suit modellben, azaz a leendő bérlővel folyamatosan egyeztetve, speciális igényeik mentén valósulnak meg, de hogy képet kapjunk arról, hogy milyen irdatlan munka és szakértelem is van e mögött, érdemes egy példával illusztrálnunk a megvalósulás hosszú folyamatát. 

Bérlői szemüveggel

Az egyik első bérlő a TÜV Rheinland volt, a legkülönbözőbb termékvizsgálati szolgáltatásokat nyújtó céggel egy közel másfél éves folyamat ért véget 2020-ban, amikor is a cég birtokba vehette a több, mint 5000 négyzetméteres high-tech laboratórium-iroda komplexumát a zuglói campuson.

„A munka dandárját az jelentette, hogy a városi közegbe beékelt ingatlant alkalmassá kellett tenni alapvetően ipari jellegű funkciók befogadására” – mondta Pesze Zsolt, a TÜV Rheinland InterCert Kft. ügyvezetője.   

A cég a háztartási eszközöktől kezdve a lámpatesteken, kéziszerszámokon, orvosi eszközökön és az ipari méretű elektronikai eszközökön keresztül, az ipari komponensekig mindent tesztel, ráadásul az egész világra kiterjedően, a csúcsminőségű technológiai szolgáltatás feltételeinek megteremtése pedig jelentős ingatlan-fejlesztéseket igényelt.

„A vizsgálatok komoly elektromos áram igényének kielégítésére például jelentős hálózatfejlesztést kellett végrehajtani, a laborok építészeti kialakításánál pedig a nagy belmagasságú helyiségek biztosítása, illetve a födémek megerősítése jelentett kihívást a megvalósítás során. A vizsgálati minták raktározására, az emeleti szintek közötti mozgatásukra, egyáltalán a zökkenőmentes logisztika lebonyolítására is gondolni kellett, vagyis a nagy raktárépületek kialakítása, teherliftek, és speciális parkolók építése is napirenden volt. Olyan ingatlant kerestünk, amely egy EMC és legkülönfélébb, nagy helyigényű környezetállósági vizsgálatokat szolgáló labort is be tud fogadni, amelyek szintén megvalósultak. Fontos volt a repülőtéri összeköttetés biztosítása is, hiszen a vizsgált termékek jó része külföldről, és nem csupán a szűkebb régióból érkezik.

Mindezt egy külterületi ipari parkban viszonylag egyszerűen meg lehetett volna oldani, mi viszont a Váci úti és a Béke úti korábbi helyünkről egy olyan modern, az ipari és az irodai a funkciót vegyítő technológiai parkba kívántunk költözni, ahol a városi környezet is biztosított” – folytatja Pesze Zsolt, hiszen, mint mondja, munkavállalóinak zöme, majd 90 százalékuk magasan képzett villamos és gépészmérnök, számukra pedig a városi miliő az igazán vonzó.

Egyedülálló lokáció, kiemelkedő szolgáltatások

„Szerencsére a HOP, mind kötött pályán (vonat, villamos), mind pedig autós közlekedés szempontjából központi helyen található, a reptértől mindössze 30 percre. A HOP környékén jól kiépült szolgáltatási paletta várja a munkavállalóikat: a közelben találhatók többek között szupermarketek, bankok, kisebb boltok, pékségek, gyógyszertárak, benzinkutak és vendéglátóhelyek egyaránt. Emellett mindössze 5 perc sétára elérhető a Városliget, amely nem csak szabadtéri sportolási lehetőségeket nyújt, hanem kulturális találkozóhelyként is szolgál. A technológiai irodaparkban továbbá számos kényelmi és zöld szolgáltatás várja az itt dolgozókat.

Az ingatlan vonzerejét, egyszersmind értékét növeli annak múltja is, egy valóságos ipartörténeti emlékkel állunk szembe; a nagy századfordulós gyáralapítási láz idején egy aprócska, távírógépek gyártására szakosodó üzem létesült itt, dicsérve egy kiszolgált mérnökkari katonatiszt, Neuhold János szorgalmát. Az üzem ugyanakkor pár év alatt alaposan kinőtte magát, az Első Magyar Telefongyár Rt. pedig a Magyar Államvasutaknak szállított távíró-berendezéseket, természetesen világszínvonalon. Egy valóságos kis város épült ki itt, iskolával, munkásotthonnal, szociális intézményekkel, és bár az eredeti több, mint 30 épületből mára jelentős részét elbontották, az indusztriális hangulat maradt: ez az, ami – a terület egyéb adottságai mellett – a mai ember számára is otthonossá, élhetővé teszi ezt a három hektárnyi területet.” – mondta el Hancz Anita.

A HOP mára számos tesztlabornak, finommechanikai és elektronikai gyártótevékenységnek, mikrologisztikai megoldásnak, informatikai és K+F tevékenységnek ad helyet, valamint többek között olyan neves vállalatoknak biztosít területet speciális igényeikre szabva, mint a Siemens, a TÜV Rheinland, a Lightware, a Rolls-Royce Electric, a TK Elevator, a Valeo valamint a Yunex Traffic. 

„A jelenleg nyolc épületből álló komplexumra a megtelt táblát gyakorlatilag már most ki lehetne tenni, ugyanakkor a terület nagysága miatt lehetőség van további ingatlanfejlesztésekre, folytatja Hancz Anita iroda értékesítési igazgató. A lehetséges partnerekkel pedig már folynak az egyeztetések” – tette hozzá végezetül Hancz Anita.